上海外高橋保稅區于1990年經國務院批準設立，是我國第一個保稅區。2013年上海自由貿易試驗區正式掛牌成立，外高橋區塊迎來企業注冊熱潮，辦公項目建設全面提速。但經過五年的發展，隨著內外資投資熱度降低，辦公需求逐步飽和，并且由于地理位置“偏僻”，政策優勢相對弱化，外高橋保稅區的招商引資工作推進趨緩。近年來各類具有保稅區功能的特色產業園陸續建設，為這片由海關特殊監管的區域帶來了產業升級發展的契機。區塊分析1、區塊基本情況外高橋區塊位于浦東新區北部，有兩條軌道交通可以到達。6號線連通金橋、陸家嘴、前灘等區域，雖然運力有限，但能夠保證基本的通勤；2020年底通車運行的10號線延伸段從北部連通浦西和浦東，能夠直達五角場、外灘、虹橋機場等，提升了外高橋區塊與外區聯系的便捷度。商業配套方面，外高橋北區塊以項目自帶的底商為主，外高橋南區塊主要依托區塊以西的森蘭商都，以及夏碧路上的沿街商鋪。外高橋保稅區是我國第一個保稅區，憑借港口發展的天然優勢，物流業和商貿業成為外高橋區塊最初的主導產業。隨著上海自由貿易試驗區的成立，外高橋區塊依靠政策扶持，產業結構迅速更新和升級，目前聚集了較多來自高端制造業、生物醫藥、國際貿易、現代物流等行業的企業。在功能分區上，外高橋北區塊以標準寫字樓為主，入駐企業多為提供在岸離岸業務的金融服務類企業以及跨國公司功能性地區總部；外高橋南區塊以帶倉儲功能的工業研發園為主，并在保稅區和自貿區政策疊加優勢下，打造跨境電商產業園、汽車產業園和生物醫藥產業園。2、區塊價格分析低端市場低端市場項目主要集中在外高橋南區塊，項目多為廠房性質的研發辦公樓和小體量的標準寫字樓。自2020年以來，該細分市場的平均租金始終維持在1.8元/㎡?天以內。到了2021年，直播帶貨的迅速發展形成了數量眾多、品類多樣的直播企業，該細分市場憑借低廉的租金、成熟的物流體系和具備倉儲功能的大體量廠房，吸引跨境電商平臺和大量直播企業入駐，空置率降低至20%以下。2022年三季度，平均租金小幅上漲至1.88元/㎡?天。中端市場中端市場辦公平均租金自2020年以來呈現持續下跌的狀態，一方面，由于地理位置的局限性，企業傾向于選擇產業結構相近但位置更靠近市區，道路交通通達性更好的金橋、張江等商務區。另一方面，該細分市場的客戶群體主要是國際貿易行業的企業，且多為中小企業，在疫情反復的情況下，這類企業受到較大影響，發展前景并不明朗。由于辦公市場需求疲軟，2020年至2021年該細分市場的平均租金從2.62元/㎡?天跌至2.47元/㎡?天，跌幅約為6%。進入2022年后，部分業主將滯租的房源進行重新裝修，并提供標準化的辦公設備，通過降低企業裝修成本的方式吸引新租戶，入駐率有所提升，三季度平均租金跌幅放緩，降至2.44元/㎡?天。高端市場高端市場體量較小，代表性項目是曉富金融大廈和自貿壹號生命科技產業園，前者入駐企業主要包括金融機構與跨國公司地區總部，后者集聚了上百家生物醫藥企業。其中，自貿壹號產業園通過搭建各類實驗室、細胞房等，降低企業自建實驗室的成本，并依托外高橋特有的保稅優勢和在環評、電力等領域具備的硬件優勢，吸引大量現代化生物醫藥企業，入駐率達到90%以上。由于代表性項目租戶較為穩定，細分市場平均租金波動較小，長期維持在3.2元/㎡?天。個案分析國際信貿大廈位于外高橋北區塊核心位置，距離軌道交通10號線基隆路站步行距離僅200米，是外高橋最早建成的標準寫字樓之一。租金方面，2020年報價普遍在3元/㎡?天。隨后，由于疫情影響持續擴大，國際貿易業受到沖擊，2021年1季度租金報價下跌至2.6元/㎡?天，跌幅達15%，空置率上升至30%以上。同年，由于全市辦公租賃市場回暖，該物業空置率小幅下降，并于3季度上調租金報價至2.8元/㎡?天作價格試探。進入2022年，在疫情的再次沖擊下，2季度至3季度該物業去化速度放緩，租金下調至2.5元/㎡?天。由于貿易業是外高橋區塊三大基礎行業之一，且有稅收優惠政策加持，本項目內批發業占比較高、達56%，其次是商務服務業、占比達22%，信息技術業和金融業緊隨其后，分別占到10%和7%，另外還有少量來自交通運輸業、制造業的企業入駐。SWOT分析小結貿易業、物流業和制造業是外高橋區塊三大傳統產業。隨著自貿區掛牌成立，原本的貿易批發業務逐漸被跨境電商和進口商品保稅展示并直銷的經營模式所取代。為了適應自貿區的發展，物流倉儲企業得到規模化和專業化發展。而在制造業方面，除了英特爾、捷豹路虎等出口加工型企業外，外高橋還建設了汽車產業園和國際智能制造服務產業園，打造高附加值的保稅加工制造基地。除此之外，以生物醫藥為代表的新興產業加速布局，通過建設自貿壹號生命科技產業園、外高橋復旦科技園創新中心等生物醫藥園區，引進國家級研發機構，推進生物醫藥研發業務的運作。受區位限制，外高橋區塊辦公市場需求疲軟，入駐企業以小微企業居多，缺乏貿易、物流等行業具有影響力的領軍企業。同時外部競爭激烈，金橋、張江等產業園區和上海自貿區臨港新片區均擁有各自的政策優勢和產業特色，一定程度上弱化了外高橋保稅區的競爭優勢。不過，外高橋區塊辦公租賃市場以中低端為主，該細分市場租金水平低于全市平均，所以雖然市場活躍度低但短期內租金仍維持穩定。值得注意的是，外高橋保稅區近年來正重點布局國際醫療器械智造、細胞與基因治療這兩個賽道，高端市場若能吸引此類生物醫藥領域中的翹楚，形成規模化產業聚集效應，區塊整體租金水平有望提升。